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进入3月，北上广深四大一线城市楼市成交显著升温，二手房率先放量、新房结构性回暖。那么，市场热议的“小阳春”，真的来了吗？
多名资深业界人士分析认为，当前房地产积极信号持续增强，3月楼市“小阳春”有望出现，而房地产市场调整也已接近尾声。稳中有升、分化加剧，将成为下一阶段的主基调。
一线楼市回暖
二手房成主力
据国家统计局公布的数据，2月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，特别是北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。
其中，北京市场表现突出，领跑一线城市。
数据显示，截至3月23日，北京新房累计网签量约1739套，较2月整月1217套（含非住宅）增长约96.94%。中指研究院监测显示，2026年第12周（3.15-3.21）北京新房成交环比增长31.7%，为一线城市最高增幅。
不止新房市场热度攀升，二手房市场更是“量价齐升”。据Wind与北京住建委数据，截至3月22日，北京二手房网签量累计达12182套，日均成交量超900套。
“沪七条”新政落地后，上海在本轮楼市回暖中表现也相当亮眼。
根据3月24日上海链家研究院披露的数据，3月1日至23日上海市二手房成交2.24万套，较2025年同期增长11%。尤其是3月9日至15日，上海二手房单周网签高达7233套，创下近五年周度最高纪录。
二手成交量猛增，新房也实现了稳步增长。据房天下数据，截至3月20日，上海新房成交套数累计达5923套，较上月增4000套。
而广州的高端住宅客户，正在用“真金白银”的投入，为“小阳春”增添成色：
天河的保利玥玺湾项目，成交了一套建筑面积约670平方米的房源，总价近1.9亿元；番禺区的星河湾半岛五號项目，录得单日成交7.187亿元……
业内人士指出，近期广州高端住宅市场的活跃，与整体大环境的回暖及核心地段价值的重估密切相关。
再看深圳，二手房成交迎来爆发式增长。
从春节后四周的数据来看，今年深圳二手房签约量较去年同期增长18%，每周递增，实现“4连涨”。乐有家营销总裁贺玲表示，今年“小阳春”是2024年9月优化调控政策以来深圳楼市的第二波热潮，市场刚需释放明显。
放眼全国市场，一线城市的楼市热度提升更为显著，但是相比新房市场的结构性回暖，二手房市场的复苏更加全面且具有代表性。
“春节后楼市小阳春成色很足，主要表现在二手住房市场。”广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，2025年一季度新房迎来交易小高峰。受在售项目多且去化周期拉长等多重因素影响，今年3月份新房小阳春并不突出。
买家更“挑”了
学区房成3月“明星产品”
细看本轮市场回暖，不难发现一大新趋势——
买家更“挑”了，好产品、好地段、好配套成为关键。
以广州的热销项目为例，随着天河马场地块以约8.5万元/㎡的价格成功出让，珠江新城板块的多项目领先市场。同处珠江新城东板块的保利天曜项目，截至3月22日已实现超6亿元的销售金额。而作为广州“新贵”板块的琶洲、白鹅潭也同步走强，如保利天奕3月单周成交20套，“小阳春”效应明显。
在不少受访买家眼中，“地段是价值的根本”。
深圳、上海、北京核心区，同样出现首访即成交、短周期下定的成交案例，千万级以上改善盘比刚需盘更受青睐。
在深圳，南山区的大户型、高品质住宅项目市场热度爆火，2025年年底新开盘的后海沄玺花园、中信城开信悦湾、招商蛇口后海玺家园等高品质住宅项目，目前网签去化率均超80%。
在北京，改善型项目成为“主力军”：中海安澜北京3月首周以3.26亿元登顶北京住宅成交金额榜；中建壹品3月1日单日销售额超5.4亿元；保利发展主力项目周度成交破5亿元；招商朝棠揽阅周度销售35套；绿城晓月和风单周进账7500万元……
“短期来看，北京新房市场将从‘量的扩张’转向‘质的竞争’，房价走势预计将呈现‘整体趋稳、结构分化’特征。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析。
李宇嘉也指出，此次市场回暖中表现突出的新房项目，一类是中心区品质和区位优势突出的好房子项目，而另一类则是近郊学位、交通、配套等优势突出，且价格相对友好的楼盘。
在二手房成交方面，这一特征愈发明显。
相较于新房，二手房更符合刚需群体的诉求——通勤便利、配套成熟、所见即所得、总价可控。
比如，近期上海楼市回暖，主要源自刚性购房需求的集中释放。上海的部分房产中介接受媒体采访时表示，总价300万元左右的小户型二手房成交速度明显加快。
此外，二手房交易周期更短，能快速满足落户、子女上学的刚性需求。
深圳、广州的热门小区，近期出现多组客户争抢的情况。记者走访了解到，广州二手房客户中有一大半都是为了学位。
“每年3月几乎都是学位房热销期，但是今年甚至比去年十一黄金周还要旺。”链家保利中宇店的店长告诉记者。
不止量增，学区房的价格也出现上涨。据媒体报道，北京学区房价格已经率先跳涨5%—10%，个别好学区的价格涨了15%。深圳的学区房也已经率先领涨，如财富广场、南天一花园、长怡花园等。
除了教育配套，具备地铁、商业、景观等优质配套的项目也更受购房者欢迎。
“当前市场不是普涨式回暖，而是向核心资产、优质产品集中的结构性行情。”业内人士指出，本轮回暖源于积压需求释放、市场预期修复及政策信贷支撑，短期内“小阳春”热度有望延续，但缺乏投资需求入场，不具备全面暴涨基础。
展望未来，市场将转向平稳，区域与房源分化进一步加剧，刚需与核心区优质改善房源仍是市场主流。
4月有望延续热度
买房这样选
开年北上广深楼市集体回暖，对未来影响几何？这波热度是否有望延续？
一个积极信号正在显现：据易居研究院统计，2月末，全国商品房待售面积为79998万平方米，同比增速为0.1%，创下自2021年7月以来的最小增速。待售面积增速的收窄反映了库存压力的缓解，市面上可售房源相对减少，这意味着供求关系正逐步走向均衡。
同时，一线城市在过去9个月下跌的情况下，当前新房价格环比出现了由跌转涨的积极态势。
“房地产市场正处在调整接近尾声、积极信号持续累积的关键阶段。预计3月下旬及后续，中高端改善性需求和豪宅市场的成交也有望得到提振。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
李宇嘉进一步分析指出，当前二手房率先回暖，但后续二手成交提速推动“卖旧买新”，市场有望形成“二手回暖—置换入市—新房走量”的正向循环。
“在价格友好、政策扶持、循环改善三重带动下，4月份楼市热度将得到支撑。”李宇嘉说。
中国民生银行首席经济学家温彬则认为，近期“小阳春”迹象的成色和持续性，仍需进一步观察。
楼市真的进入“小阳春”了吗？答案是肯定的，但非全面普涨，而是结构性回暖。
“小阳春”已至，但只属于“好房子”。北上广深的成交数据进一步印证：二手强于新房、核心强于外围、改善强于刚需、优质产品强于普通产品。
对于购房者而言，当下或许是择优选筹的窗口期。优先选择核心地段、现楼/准现楼、配套兑现、产品过硬的项目，或许更具性价比。
而对行业而言，“小阳春”不是重回粗放增长，而是高质量复苏的起点：市场向优质资源集中，向产品力回归，向稳健经营转型。
稳中有升、分化加剧将成为下一阶段主基调，而“好房子”，始终是最优答案。
撰文：话题研究员 柴亚娟 冯善书
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